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Alertas jurídicas

Decreto Legislativo N° 1595 – Decreto Legislativo de Regularización del Derecho de Propiedad, de las Características Físicas de los Predios Urbanos, de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones

El  17 de diciembre de 2023 se publicó en el diario oficial El Peruano, el Decreto Legislativo N° 1595, que tiene por objeto regular los procedimientos para la regularización del derecho de propiedad predial privada urbana, de las características físicas de predios urbanos, de habilitaciones urbanas, así como de edificaciones.

El Decreto Legislativo entrará en vigencia después de ciento veinte (120) días hábiles siguientes a la publicación de su Reglamento.

Al respecto, cumplimos con informar lo siguiente:

  • El Decreto Legislativo aborda la problemática de la informalidad en el suelo, edificación y propiedad predial. Establece normas que permiten regularizar dichas situaciones que se presentan con frecuencia en el país.
  • La materia se encuentra regulada por el Título I de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común; la Ley Nº 27333, Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones; y el artículo 30 de la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.
  • Dichas normas serán derogadas con la entrada en vigencia del presente Decreto Legistivo N° 1595 (según lo establecido en la disposición complementaria derogatoria).

Capítulo I – Disposiciones Generales

El objetivo de la norma es regular los procedimientos para la regularización i) del derecho de propiedad predial privada urbana, ii) de las características físicas de predios urbanos, iii) de habilitaciones urbanas, así como iv) de edificaciones.

La finalidad de la norma es coadyuvar al saneamiento físico y legal de los predios de propiedad predial privada urbana para brindar seguridad jurídica a sus propietarios, promoviendo el perfeccionamiento del derecho de propiedad predial.

El ámbito de aplicación de la norma es de nivel nacional y sobre asuntos no contenciosos de competencia notarial, los procedimientos registrales y los demás procedimientos administrativos regulados en la norma.

Capítulo II – Regularización del Derecho de Propiedad Predial y de las Características Físicas de los Predios Urbanos

La regularización de competencia notarial en asuntos no contenciosos es aplicable solo en predios ubicados en suelo urbano que cuenten con licencia de habilitación urbana aprobada, ante el Notario de la provincia en la que se ubica el predio siempre que no se encuentren en las zonas referidas en el artículo 35 de la Ley 31313 (áreas naturales protegidas, zonas arqueológicas entre otros). La participación del Verificador Catastral se limita a comprobar los aspectos técnicos de cada procedimiento.

La regularización del derecho de propiedad puede realizarse mediante los siguientes procedimientos:

  • Sobre predios no inscritos, el propietario puede solicitar ante el Notario competente la emisión de un título supletorio, mediante la presentación de pruebas que acrediten la fecha y forma de adquisición de la propiedad, y la posesión pública, pacífica, continua y como propietario/a por el plazo de cinco años. No es aplicable en predios de dominio privado del Estado, salvo en el caso de particulares cuyo plazo de posesión se cumplió antes de la entrada en vigencia de la Ley 29618.
  • Sobre predios inscritos, el propietario que no tenga su titularidad inscrita puede solicitar ante el Notario competente la regularización del tracto sucesivo, mediante la presentación de los documentos o privados que acrediten dicho tracto aunados a la prueba de su posesión pública, pacífica, continua y como propietario/a por el plazo de cinco años, pudiendo adicionar a su plazo posesorio el plazo de aquel que le transmitió válidamente el predio.
  • En lotes adquiridos bajo denominación de acciones y derechos de un predio matriz, el propietario puede regularizar su titularidad registral siempre que su adquisición conste en escritura pública de fecha anterior a la aprobación de la habilitación urbana y/o subdivisión de lotes del predio matriz, conforme al Plan de Desarrollo Urbano u otro Instrumento de Planificación Urbana, y que permita determinar que las acciones y derechos cuya titulación se pretende regularizar corresponden a un lote o porción de libre disponibilidad en el predio matriz.

En los casos de títulos adquisitivos de acciones y derechos de un predio matriz, que determinen la correspondencia a lotes, sub lotes u otras áreas identificables, respecto a las cuales el solicitante pueda acreditar la posesión exclusiva, continua, pacífica y pública, en el plazo de diez años, no será de aplicación la prohibición prevista en el artículo 985 del Código Civil. (norma que prohíbe que los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes).

  • Respecto a predios inscritos o no, el poseedor puede solicitar al Notario competente la declaración del derecho de propiedad, acreditando cumplir con el primer párrafo del artículo 950 (que regula la prescripción adquisitiva de dominio) del Código Civil y con el artículo 505 del Código Procesal Civil (que establece los requisitos para interponer una demanda de prescripción adquisitiva de dominio).

No es aplicable en predios de dominio privado del Estado, salvo en el caso de particulares cuyo plazo de posesión se cumplió antes de la entrada en vigencia de la Ley 29618.

El saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas puede realizarse mediante los siguientes procedimientos:

  • Declaración unilateral del propietario mediante escritura pública acompañada de planos catastrales con Código Único Catastral o Código de Referencia Catastral o, en su defecto, planos visados por la municipalidad correspondiente o elaborados por Verificador Catastral. Este procedimiento solo aplica cuando no se encuentre plenamente acreditada en la Base Gráfica Registral de Sunarp la superposición con predios colindantes.

En caso de insuficiencia de la Base Gráfica Registral para determinar la existencia o no de superposición será procedente la inscripción, indicándose expresamente en el asiento registral dicha circunstancia.

  • Procedimiento no contencioso de competencia notarial de saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas. Cuando se determine que el área del predio se incrementa en más del diez por ciento (10%) se efectúa la debida notificación a los colindantes registrales para su oposición de ser el caso. Para ello, la Sunarp determina la existencia o no de colindantes inscritos y de ser el caso corresponde la identificación de los mismos a través de la expedición de la certificación compendiosa correspondiente.

Para este procedimiento es necesaria la participación del Verificador Catastral quien solo comprueba los aspectos técnicos y brinda al Notario, así como a los interesados, la asistencia necesaria para el entendimiento y evaluación de los mismos.

  • Declaración del propietario con la intervención de los propietarios de los predios colindantes con los que exista superposición debidamente acreditada por la SUNARP, contenida en escritura pública.

No resulta exigible el simultáneo saneamiento de los predios de terceros con los que dichos propietarios, a su vez, colinden. Para este supuesto es suficiente la presentación de planos autorizados por el Verificador Catastral debidamente inscrito en el Índice de Verificadores de la Sunarp.

  • Proceso de rectificación o delimitación de áreas o linderos, conforme a lo dispuesto en el numeral 3 del artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, cuando lo estime conveniente el propietario o no sea factible seguir o concluir el saneamiento bajo alguno de los procedimientos previstos.

Si durante la tramitación del proceso judicial, los propietarios acuerdan acogerse a la declaración del propietario con la intervención de los propietarios colindantes, puede otorgarse la escritura pública, la cual tiene naturaleza de transacción extrajudicial, para efectos de la conclusión del proceso iniciado.

Para los procedimientos de i) Declaración unilateral del propietario, ii) Procedimiento no contencioso de competencia notarial de saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, y iii) Declaración del propietario con la intervención de los propietarios colindantes, la información catastral emitida por el ente generador de catastro, que cuente o no con asignación de Código Único Catastral, prevalece sobre la información existente de la base gráfica registral del Registro de Predios, dejando constancia de ello en el asiento de inscripción respectivo, cuando:

      • El título archivado que dio mérito a la inscripción del predio objeto de saneamiento o de sus colindantes no cuenta con planos.
      • El plano que consta en el título archivado, no consigna área o algún lindero o medida perimétrica o no pueda determinarse en forma fehaciente su ubicación georeferenciada.
      • Se configuren los demás supuestos de deficiencias en la información de la Base Gráfica Registral que establezca la SUNARP.

Capítulo III – Regularización de Edificaciones ante Registros Públicos

La Regularización de edificaciones ante Registros Públicos es el procedimiento mediante el cual se establece el reconocimiento legal de edificaciones, culminadas hasta el 31 de diciembre de 2016, en suelo que cuente con licencia de habilitación urbana aprobada y que se ejecutaron sin licencia de obra, construcción o edificación o que no cuenten con finalización de obra, conformidad de obra, declaratoria de fábrica o edificación, independización y/o reglamento interno, exceptuando aquellas edificaciones ejecutadas en suelo no autorizado según las restricciones previstas en el artículo 35 de la Ley Nº 31313 y normas especiales vigentes sobre la materia, con la finalidad de lograr su inscripción en el Registro de Predios.

Se encuentra a cargo del Verificador de Regularización y cuenta con la intervención del Notario.

Excepcionalmente, se pueden regularizar aquellas edificaciones culminadas hasta el 31 de diciembre de 2021, destinadas a viviendas unifamiliares y bifamiliares, con un máximo de tres pisos.

Si como consecuencia de la regularización resulta necesario independizar edificaciones conjuntamente con el terreno sobre el cual se encuentran ejecutadas, no se requiere autorización municipal para la subdivisión del predio ni es exigible la presentación de documentación catastral para su inscripción registral. La edificación a regularizar puede encontrarse en uno o en todos los sublotes resultantes.

Inscrita la regularización, la Sunarp remite un ejemplar completo del expediente de regularización a la municipalidad respectiva para la revisión de la veracidad del Informe Técnico de Verificación; y en caso verifique falsedad en lo declarado, debe solicitar la cancelación de la inscripción efectuada.

El Registrador/a Público y el Tribunal Registral no evalúan el sustento de lo declarado por el Verificador de Regularización, que es el profesional arquitecto o ingeniero civil, colegiado y habilitado, inscrito en el Índice de Verificadores que administra la Sunarp.

Se considera título al Formulario Registral suscrito por los sujetos con derecho a edificar y por el Verificador de Regularización, cuyas firmas son certificadas por el Notario, quien debe constatar sus respectivas condiciones.

Capítulo IV – Regularización de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones ante Municipalidades

Las habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018, sin licencia, ubicadas en suelo urbano, conforme al Plan de Desarrollo Urbano u otro Instrumento de Planificación Urbana, son regularizadas de forma individual ante la municipalidad respectiva.

Las edificaciones ejecutadas desde el 01 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018, sobre suelo urbano que cuenten, como mínimo, con licencia de habilitación urbana, conforme al Plan de Desarrollo Urbano u otro Instrumento de Planificación Urbana, son regularizadas de forma individual ante la municipalidad respectiva.

Las habilitaciones urbanas y las edificaciones ejecutadas sin licencia hasta el 17 de septiembre de 2018, ubicadas en suelo urbano, conforme al Plan de Desarrollo Urbano u otro Instrumento de Planificación Urbana, también pueden ser regularizadas de forma conjunta ante la municipalidad respectiva.

La regularización de habilitaciones urbanas y edificaciones vinculadas a bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, pertenecientes al patrimonio histórico, ubicadas en suelo urbano, conforme al Plan de Desarrollo Urbano u otro Instrumento de Planificación Urbana, es aplicable según lo establecido en el numeral 12.3 del artículo 12 de la Ley Nº 28296 (norma que permite regularizaciones de intervenciones u obras públicas o privadas) siempre que no involucren zonas o sitios arqueológicos y se cumplan con las normas vigentes a la fecha de la culminación de las obras o, en caso que sea más favorable, con la normativa vigente a la fecha de la regularización.

La resolución de regularización que expida la municipalidad debe aprobar la habilitación urbana y la recepción de obras, así como la edificación y la conformidad de obra y declaratoria de edificación, respectivamente, o en conjunto, según corresponda.

Ningún supuesto de regularización es aplicable a predios que se ubiquen en áreas a las cuales se refiere el artículo 35 de la Ley Nº 31313.

Capítulo V – Bono de Regularización de Edificaciones

Se crea el Bono de Regularización de Edificaciones como parte de la política del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, que es otorgado por el Fondo Mivivienda S.A por única vez a los propietarios de solo una vivienda unifamiliar o bifamiliar, ubicada en suelo urbano con licencia de habilitación urbana aprobada, conforme al Plan de Desarrollo Urbano vigente, de los sectores de menores recursos.

El Bono de Regularización de Edificaciones es de carácter inembargable, no está sujeto a restitución y no limita a su beneficiario de calificar para otro subsidio que otorgue el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, excepto los subsidios que brinda la modalidad de Adquisición de Vivienda Nueva y Construcción en Sitio Propio.

El Bono de Regularización de Edificaciones se destina exclusivamente a subsidiar los costos que implique la regularización de edificaciones y otros actos afines que correspondan.

La implementación del Bono de Regularización de Edificaciones se financia con cargo al presupuesto institucional del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, sin demandar recursos adicionales al Tesoro, siendo aplicable después de la entrada en vigencia del presente Decreto Legislativo.

Disposiciones Complementarias Finales

Mediante Decreto Supremo, con refrendo del/de la Ministro/a de Vivienda, Construcción y Saneamiento y del/de la Ministro/a de Justicia y Derechos Humanos se aprueba el Reglamento del presente Decreto Legislativo, en un plazo no mayor de doscientos sesenta días hábiles, contados a partir de la publicación del presente Decreto Legislativo.

La Sunarp adecúa su normativa vinculada a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Legislativo, en un plazo no mayor de ciento veinte días hábiles, contado a partir de publicado el Reglamento del presente Decreto Legislativo. Asimismo, aprueba los modelos de Formulario Registral necesarios para la aplicación del presente Decreto Legislativo.

Disposición Complementaria Transitoria

Los procedimientos iniciados al amparo de la Ley Nº 27157, sus modificatorias, Reglamento y la Ley Nº 27333 y los procedimientos iniciados al amparo del artículo 30 de la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones se rigen por la misma hasta su culminación, salvo que, por solicitud escrita del administrado, se acoja a lo establecido en el presente Decreto Legislativo.