Hace unos meses el Grupo de Análisis para el Desarrollo (GRADE), por encargo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), en una nota periodística de El Comercio[1], reveló algunos de los resultados del estudio denominado: “Mapeo y Tipología de la expansión urbana en el Perú”:

“En las últimas dos décadas, las ciudades en el Perú se han expandido cerca de 50%”.

“El 93% del nuevo suelo urbano creado desde el 2001 corresponde a asentamientos sin habilitación urbana completa, la cual incluye servicios básicos como agua y alcantarillado”.

“El Estado invierte alrededor de S/ 1.000 millones al año para proveer de servicios básicos e infraestructura a las nuevas urbanizaciones informales”.

Asimismo, dichas conclusiones fueron expuestas por Álvaro Espinoza, durante un webinar organizado por ADI[2], los cuales también forman parte del resumen ejecutivo de dicho Estudio[3], de donde hemos extraído el siguiente cuadro:

En dicho gráfico se muestran tres (03) tipos de lotes, aquellos producto de una (i) invasión, (ii) lotización informal y (iii) urbanización formal.

Evidentemente, el último caso representa un lote conformante de una urbanización formal, producto de la venta de un desarrollador inmobiliario que entrega no sólo el suelo saneado sino que también con los demás servicios púbicos, como consecuencia de un proceso de habilitación urbana convencional, en donde la inversión realizada por el hogar o la familia coincide con el valor de lote, y el Estado no debe realizar alguna inversión adicional para proveer de servicios e infraestructura.

Situación distinta sucede para los dos primeros casos, en donde por ejemplo, para aquellos seudos lotes conformantes de una invasión y lotización informal, el Estado sí debe realizar una inversión considerable para suministrar con infraestructura adecuada y servicios básicos para asegurar una calidad de vida digna, siendo que la intervención del Estado, en porcentajes respecto del valor final del lote supera considerablemente el 50%.

Esto sin mencionar que, este tipo de apoyo estatal no incentiva la producción de viviendas formales, por el contrario desincentiva la inversión inmobiliaria sobre todo en la producción de vivienda social lo que repercute negativamente en la expectativa de obtener una vivienda.

La política del Estado en lo que concierne a reducir el déficit cuantitativo y cualitativo habitacional, se basa en la entrega de subsidios a través del programa Techo Propio y del Nuevo Crédito Mivivienda, ambos canalizados a través del Fondo Mivivienda.

Estos subsidios son, el Bono Familiar Habitacional (BFH) para las modalidad de Adquisición de Vivienda Nueva (AVN), Construcción en Sitio Propio (CSP) y Mejoramiento de Vivienda, en el marco del Programa Techo Propio y el Bono del Buen Pagador (BBP) tradicional y/o sostenible para el nuevo Crédito Mivivienda.

Es importante mencionar que una de las características que se deben cumplir es el valor de la vivienda, siendo que para el caso de AVN, Techo Propio, el valor de la vivienda no debe superar los S/ 107,000.00, mientras que para el nuevo Crédito Mivivienda no debe exceder de S/ 316,800.00[1].

Teniendo en cuenta el esquema constitucional vigente, en donde la participación del Estado en la economía es subsidiaria y más bien el rol que ocupa en la producción de vivienda es de facilitador/promotor para ‘acceder’ a una vivienda, consideramos contraproducente la reciente Ley Nº 31056, que amplió el plazo de formalización de posesiones informales hasta el 31 de diciembre de 2015, lo que anteriormente era hasta el 2004[2]. Desde el Poder Ejecutivo el presidente Martín Vizcarra durante su mensaje a la nación por fiestas patrias, también había anunciado la presentación de un proyecto de Ley para ampliar el plazo de formalización hasta julio de 2014. Lo cual evidencia que para nuestros representantes políticos y gobernantes, la solución pasa por formalizar posesiones informales -y la duda sería sólo debatir hasta qué año ampliar (2014 ó 2015, habiendo prevalecido lo último)-, esto es: seudo lotizaciones que tienen como génesis invasiones.

Al respecto, Ricardo Fort de GRADE:

“Se necesitan además soluciones de mercado que permitan a la vivienda formal competir con la oferta informal, y ganarle. Y en esto, el Estado también tiene un rol clave que cumplir. Por un lado, un operador público de suelo urbano, con capacidad para centralizar las docenas de procesos administrativos involucrados en la producción de vivienda formal, disponer del suelo público existente, y generar APP para la generación de vivienda social en suelo privado, es una solución probada y efectiva alrededor del mundo”.

Del mismo modo, en relación con el mercado formal de vivienda y la expansión urbana informal de la ciudad, Julio Calderón, en una entrevista sostuvo que:

“Soy un convencido de que la informalidad se combate planteando una alternativa en la formalidad, y no con represión. Felizmente, tenemos una única ventaja: hay una cantidad increíble de tierra pública en la costa del Perú que puede ser utilizada para hacer vivienda pública, pero para ello necesitamos promover asociaciones público-privadas en las que el Estado negocie con las comunidades campesinas de la costa para que, a cambio de servicios, infraestructura y del consecuente incremento en el valor de ese suelo, puedan ceder un porcentaje de estas tierras para la construcción de vivienda social”.

En atención a lo antes mencionado, consideramos que el enfoque estratégico para impulsar el desarrollo de la promoción de vivienda social y en consecuencia facilitar el acceso a cada vez más ciudadanos de una vivienda, es mediante la generación de mayor oferta, ocupando aquí, el Estado una posición medular, a través del Programa de Generación de Suelo Urbano (PGSU) y Fondo Mivivienda (FMV) a través de los concursos públicos para adjudicar terrenos para desarrollar proyectos inmobiliarios.

Sobre el particular, hace unos días el Ministro de Vivienda, en una entrevista para Gestión, se anunció el impulso de cinco proyectos inmobiliarios que deberían ser ejecutados en terrenos de propiedad de las Fuerzas Armadas y sobre una superficie de 45 hectáreas, cuyos beneficiarios serían no sólo personal de dicha institución sino que también los que deseen participar y califiquen en el marco del Programa Techo Propio[1].

Ahora bien, debido a que el déficit habitacional se va incrementando considerablemente, es necesario impulsar y promover diversas alternativas de inversión privada, siendo una de ellas la modalidad de Proyectos en Activos.

Dentro de algunas de las características principales de esta modalidad, según se desprende del Decreto Legislativo Nº 1362, es que la promoción de la inversión privada puede ser desarrollada por entidades públicas sobre bienes de su propiedad, esto es con facultades de disposición, o también por iniciativas privadas y lo más importante no implica riesgo alguno para el Estado[2], a diferencia de las Asociaciones Públicos Privadas, que son en esencia mecanismos de colaboración entre sector público y privado, reguladas también en el mismo Decreto Legislativo, donde debe primar una adecuada distribución del mismo cuyos lineamientos han sido aprobados por el Ministerio de Economía y Finanzas[3].

Un ejemplo relacionado con el tema tratado (vivienda social) podría ser que, sobre un bien de propiedad de alguna municipalidad local, provincial y/o gobierno regional, se conceptualice un proyecto de construcción de viviendas para su población, para lo cual la entidad pública o privada proponga se maximice la mayor área para vivienda sin descuidar los demás aspectos urbanísticos, para lo cual, y de ser el caso, se deberán realizar las coordinaciones para mejorar la zonificación, con lo que también se contribuye con el desarrollo urbano de nuestras ciudades.

Así tenemos que, en el año 2017, mediante Acuerdo de Concejo Nº 085-2017 adoptado por la Municipalidad Provincial de Ascope publicado en El Peruano el 30 de setiembre del mismo año, se declaró de interés el proyecto de Iniciativa Privada denominada “Proyecto Habitacional Sol de Chicama”, el cual comprende la venta de un predio de esta provincia sobre una superficie de 65.21 has comprendiendo más de 5000 viviendas bajo el programa Techo Propio.

Sin perjuicio de que es necesario la generación de mayor oferta de suelo urbano para la producción de vivienda social ya sea a través de concursos públicos impulsados por el PGSU y FMV sobre terrenos de nuestras Fuerzas Armadas, y/o el impulso como política de Estado de mayor agresividad para promover la generación de proyectos inmobiliarios para vivienda social bajo la modalidad de Proyectos en Activos, porqué no repensar e incrementar las densidades en algunas zonas de nuestras ciudades que cuenten con equipamiento urbano y/o acceso a buena infraestructura de transporte.

Una frase de Albert Einstein citado por Marco Kamiya, en una de sus columnas de El Comercio cuando comenta sobre las densidades urbanas, podría servir para la reflexión: “Albert Einstein preparó un examen a sus alumnos de física; uno de sus estudiantes le dijo que había un error porque eran las mismas preguntas del año anterior. Einstein respondió: ‘Las preguntas son las mismas pero este año las respuestas son diferentes’”.

Conclusiones:

• Se debe eliminar la política de amnistía destinada a formalizar posesiones informales (invasiones) ya que ello sólo incentiva el mercado informal de suelo y no contribuye al desarrollo urbano sostenible de nuestras ciudades, por el contrario, encarece la inversión del Estado, esto es, de todos los peruanos con nuestros impuestos, y es que resulta demasiado oneroso hacer llegar servicios básicos e infraestructura.
• Es primordial que se dé la importancia debida a la planificación urbana, razón por la cual las entidades públicas involucradas, municipales locales, provinciales y el gobierno central deben incrementar los mecanismos de coordinación para poder hacerlos realidad. De ahí que saludamos la elaboración de los planes de acondicionamiento territorial y de desarrollo urbano que se están realizando como consecuencia de la Reconstrucción del Niño, a través de la Autoridad de Reconstrucción con Cambios.
• Incrementar la capacitación y cooperación institucional para poder conceptualizar, impulsar y utilizar los mecanismos legales existentes para poder llevar a cabo la promoción de proyectos inmobiliarios para poder reducir el déficit habitacional cualitativo y cuantitativo.
• La política del Estado de subsidios para facilitar el acceso a la vivienda, lamentablemente no será suficiente si es que la misma no se realiza en paralelo con la generación de mayor oferta de suelo urbano.

Referencias:

ASOCIACIÓN DE DESARROLLADORES INMOBILIARIOS

2020     “Primer estudio sobre la dimensión de la informalidad en la expansión urbana del país”. Ponencia presentada en ¿Cómo han crecido nuestras ciudades? Veinte años de informalidad urbana”. Asociación de Desarrollares Inmobiliarios (ADI). Lima, 12 de junio de 20206.

CALDERÓN, Julio

2020     “Entrevista a Julio Calderón Cockburn”. El Revista Cosas Nº 283. Consulta: 10 de octubre de 2020.

La expansión informal: el camino fácil

ESPINOZA, Álvaro

2020     “Los cimientos de la informalidad”. El Comercio. Lima, 07 de junio de 2020, p. 6.

ESPINOZA, Álvaro y FORT, Ricardo

2020     Mapeo y Tipología de la Expansión Urbana en el Perú. Consulta: 12 de octubre de 2020.

https://www.grade.org.pe/wp-content/uploads/EspinozaFort_GRADEADI_expansionurbana.pdf

FORT, Ricardo

2020     “El populismo estatal y la ciudad informal”. El Comercio. Lima, 18 de setiembre de 2020, p. 18.

KAMIYA, Marco

2020     “Densidad urbana, conceptos y políticas”. El Comercio. Lima, 24 de abril de 2020, p. 14.

Artículo originalmente publicado en el blog Bitácora Inmobiliaria de Enfoque Derecho.

Para acceder, visite este link: https://bit.ly/2WqFVad

[1] El Comercio del 07 de junio de 2020, p. 6.

[2] Llevado a cabo el 12 de junio de 2020.

[3] Ver: https://www.grade.org.pe/wp-content/uploads/EspinozaFort_GRADEADI_expansionurbana.pdf

[4] Para viviendas cuyo valor supere los S/ 316,800.00 y no exceda los S/ 427,600.00, la participación del FMV está más relacionada con obtener mejores condiciones para el crédito hipotecario, tales como tasa fija y en soles, y la reducción de la cuota inicial de hasta 7.5% medida que es temporal ya que vence el 31 de diciembre de 2020, sin embargo, existe posibilidad de que se pueda ampliar.

[5] Publicado en el diario oficial El Peruano, el 21 de octubre de 2020.

[6] Diario Gestión, del 13 de octubre de 2020, p. 12.

[7] Artículo 49º.3 del Decreto Legislativo Nº 1362, se prohíbe la posibilidad de trasladar riesgo al Estado salvo Ley expresa.

[8] Resolución Ministerial 167-2016-EF-15, ver: https://www.mef.gob.pe/contenidos/inv_privada/normas/anexo_RM167_2016_EF15.pdf