El domingo 23 de mayo se llevó a cabo el debate entre los equipos técnicos de Fuerza Popular y Perú Libre convocado por el Jurado Nacional de Elecciones. Entre los diversos temas tratados, se planteo el tema del acceso a la vivienda y en especial a la vivienda social, es por ello que considero pertinente el presente artículo que busca plantear algunas ideas sobre el tema.

La vivienda es una necesidad de carácter básico, determinante para el bienestar, desarrollo y calidad de vida familiar. Suele constituir el principal activo de las familias que cuentan con ella.

El derecho a la vivienda digna está reconocido en el artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos. Asimismo, el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC) señala: “Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento”.

El Tribunal Constitucional en relación al derecho a la vivienda adecuada, en la sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional, Expediente No. 0007-2012-PI/TC – Demanda de inconstitucionalidad interpuesta por el Colegio de Abogados del Callao contra la Ley N. 29625 – Ley de devolución del dinero del FONAVI a los trabajadores que contribuyeron al mismo- establece: “El derecho a la vivienda adecuada presupone pues un conjunto de elementos, que deben comprenderse en el acceso que toda persona debe tener a una vivienda. Este conjunto de elementos, que configuran la calidad de “adecuada” del espacio habitacional, y que se corresponden con una interpretación basada en el principio de dignidad humana (…)”,

Sin embargo y pese a ser una necesidad básica, en el Perú aún tenemos un gran déficit de vivienda y en especial de vivienda social.

1.- RESPECTO AL DEFICIT DE VIVIENDA.

De acuerdo a información de la página web del Ministerio de Vivienda, a la fecha existiría una demanda potencial de 1,800,000 viviendas (faltantes y precarias) . Tenemos una demanda anual de 450 mil viviendas, concentrándose la mayor parte de la demanda en Lima y Callao. Sin embargo, la oferta existente asciende a solo de 90,500 unidades de vivienda.

Por otro lado, de acuerdo al Estudio de Demanda de Vivienda a nivel a Nacional efectuado por el Fondo MiVivienda en el año 2018, tenemos que en el caso de Lima existiría una demanda potencial de 579 mil viviendas y una demanda efectiva de 99 mil viviendas.

Respecto de los precios de la vivienda que se demandan, tenemos:

Con lo cual al 2018 existía una demanda efectiva de más de 254 mil viviendas a nivel nacional y con un valor inferior a S/.205,300.00 (Es decir de aproximadamente 56 mil dólares).

En ese contexto y de acuerdo a cifras hasta el 2019 y de acuerdo al 24° estudio Mercado Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana tenemos que la oferta de proyectos Techo Propio en Lima Metropolitana ha sido escasa:

• 326 el 2017
• 462 el 2018.
• 625 el 2019

Por lo tanto, existe un amplio mercado insatisfecho que busca acceder a proyectos de vivienda y en especial vivienda social.

1.1.- ALGUNAS CAUSAS QUE EXPLICAN EL DEFICIT DE VIVIENDA

Consideramos que, principalmente, este déficit se explica por el lado de la demanda:

• Por la dificultad de financiar la adquisición de la vivienda. Ello debido a que un amplio sector del público objetivo tiene empleo informal, sin historial crediticio y sin ingresos fijos. Esta situación complica la posibilidad de acceder al mercado de crédito formal lo que hace necesario idear mecanismos que faciliten el acceso al crédito y el financiamiento de vivienda
• Como consecuencia de lo anterior, un amplio sector de la población objetiva prefiere acceder a viviendas informales a través de: i) invasiones. Ii) adquisición de lotes informales. La población que no puede acceder a proyectos de vivienda formal, recurre en su mayoría a la ocupación informal del suelo y/o a las invasiones incrementando el desorden de la ciudad y generando viviendas carentes de servicios básicos (en un primer momento).
• Se mantiene un alto nivel de autoconstrucción informal (sin licencia o sin asistencia profesional). Se estima que 8 de cada 10 construcciones se efectúan sin licencia.
• En general, satisfacer vivienda para el sector E dada su precariedad económica es bastante complicado y requiere de mucho esfuerzo y creatividad tanto del sector privado como público y ello no suele darse con frecuencia.

Por el lado de la oferta se explica por:

• Suelo apto es bien muy escaso y muy complicado de producido. Más aún en el caso de suelo a precios razonables, lo cual dificulta la ejecución de proyectos de vivienda social tanto para los desarrolladores inmobiliarios como para las entidades financieras.
• En Lima y Perú en general suelo habilitado con servicios de infraestructura básicos es mucho más escaso.
• En el caso de la escasez de suelo, el Estado en los últimos 15 años ha buscado generar alguna oferta de suelo habilitado sobre propiedad estatal. Para ello en el año 2009 se creó el programa Mi Lote y en el año 2012 se crea el programa de Generación de Suelo Urbano, lamentablemente ambos con pocos resultados hasta la fecha.
• Preferencia de ejecutar proyectos de vivienda con mayores márgenes de ganancia y con ello evitar desarrollar proyectos para sectores económicos D y E.

Desde el lado de la actuación del Estado y de la regulación:

• Tenemos que la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones fue publicada el 25 de setiembre del 2007 y desde dicha fecha ha tenido 11 modificaciones. Ninguna Ley en la historia de la vida republicana ha tenido tantas modificaciones^[1], lo cual nos hace ver la importancia del tema y sobre todo la falta de visión integral del tema y por ello sus permanentes modificatorias.
• Incentivo indirecto a las invasiones u ocupaciones informales en ocasiones pro COFOPRI y/o Municipios.
• Múltiples barreras burocráticas municipales para la ejecución de proyectos.
• Crecimiento urbano desordenado y ausencia de normativa clara en Municipios. Se debe tener en cuenta que en el Perú existen 1678 Municipios distritales (competentes para otorgar licencias de habilitación urbana y de edificación) y de ellos sólo el 30% cuentan con planes de desarrollo urbano.
• Costo que asume el Estado para dotar servicios básicos a ocupaciones informales, lo cual es una especie de subsidio a dichas ocupaciones . Que en principio no tienen las urbanizaciones formales. Esto se visualiza en el siguiente cuadro del informe antes indicado de GRADE:

2.- SOBRE LA INFORMALIDAD EN EL CRECIMIENTO DEL SUELO URBANO Y EN EL ACCESO A LA VIVIENDA.

En el informe elaborado por CEPLAN^[2]  se define como Economía Informal, al: “Conjunto de actividades económicas desarrolladas por los trabajadores y las unidades productivas que no cumplen con las regulaciones previstas por el Estado para el ejercicio de sus actividades, Está compuesto por el sector informal^[3] y el empleo informal^[4]”. De tal forma que, la actividad informal, que encierra muchos matices y grises entre lo formal e informal, atraviesa la economía nacional en todos sus sectores. Por ello, el acceso al suelo urbano y a la vivienda no son excepciones a este escenario.

Para satisfacer la demanda de vivienda, entre otras cosas se requiere de normativa urbanística adecuada y uniforme que facilite tanto el crecimiento ordenado de las ciudades, como la ejecución de proyectos de vivienda social. Sin embargo, la realidad difiere mucho de ello. Así tenemos que, nuevamente en el documento de GRADE se establece que las ciudades en el país crecen principalmente por invasiones y lotizaciones informales. Por ejemplo, entre el 2007 al 2016 el nuevo suelo urbano formal solo alcanza el 6% del crecimiento.

En sus conclusiones, dicho informe indica:

“-En las últimas dos décadas, las ciudades del Perú se han expandido en cerca del 50%.

-Más del 90% de esta expansión urbana es de carácter informal.

-A través de la intervención pública en servicios e infraestructura, el Estado subsidia indirectamente a los hogares que adquieren lotes en urbanizaciones informales, lo que fomenta la adquisición de terrenos por la vía irregular (…)”

Esto pone de manifiesto la gran necesidad de generar oferta de vivienda social y formal. Ello es prioritario, ya sea desde la necesidad de dotar de vivienda digna a los ciudadanos, como por la urgencia de un crecimiento ordenado de las ciudades.

3.- VIVIENDA SOCIAL Y PROGRAMA TECHO PROPIO

El Programa Techo Propio ha ayudado a reducir la brecha de acceso a vivienda social, pero consideramos que aún dicho esfuerzo es insuficiente. Ello se complica más teniendo en cuenta que algunos Municipios incentivan las invasiones e incluso de manera indirecta COFOPRI incentiva el acceso informal a la vivienda, mediante la regularización de la ocupación de terrenos ocupados por posesiones informales hasta el 31 de diciembre de 2015, conforme lo establece la Ley 31056.

A la fecha, la intervención del Estado para promover la construcción de vivienda social se da principalmente a través de Programa Techo Propio y de manera muy residual mediante la admisión de iniciativas privadas promovidas por particulares en suelo estatal.

Respecto a la definición de vivienda de interés social, tenemos que el artículo 2.1 del Decreto Supremo No. 002-2020 – VIVIENDA la define como:

“Es aquella solución habitacional subsidiada por el estado y destinada a reducir el déficit habitacional, cuyo valor máximo y sus requisitos se encuentran establecidos en el marco de los programas Techo Propio, crédito mi vivienda, así como cualquier otro producto promovido por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento -MVCS”.

Por lo tanto, de acuerdo a la definición normativa solo es considerada es considerada vivienda de interés social a aquella que se encuentra dentro de los alcances del Programa Techo Propio.

El Programa Techo Propio, en su modalidad de Adquisición de vivienda Nueva (AVN) busca promover el acceso de vivienda con servicios básicos a un sector de la población que carece de la misma y cuyo ingreso familiar asciende hasta S/ 3,715.00 (tres mil setecientos quince y 00/100 nuevos soles). El valor máximo de las viviendas en dicho Programa, es:

–     Vivienda unifamiliar                                          :           Hasta S/. 87,400.00

–     Vivienda en edificio multifamiliar                       :           Hasta S/ 109,200

El Programa incentiva la adquisición de la vivienda con el otorgamiento del Bono Familia Habitacional (BFH) de un monto de S/ 38,500 (treinta y ocho mil quinientos y 00/100 nuevos soles). Dicho monto no es reembolsable. Teniendo en cuenta los datos indicados, en el supuesto de la vivienda de máximo costo en el programa Techo Propio el interesado en su adquisición debería pagar o financiar el monto de S/. 70,700.00 (Setenta mil setecientos y 00/100 nuevos soles) para adquirir la vivienda de mayor valor del Programa.

4.- ALGUNAS CONCLUSIONES E IDEAS FINALES

Teniendo en cuenta el panorama descrito, planteamos las siguientes ideas finales:

4.1.- EL Programa Techo Propio ha ayudado a que un número importante de ciudadanos adquiera vivienda de interés social. El otorgamiento del subsidio directo ha sido fundamental para ello.

-Sin embargo, los sectores económicos más deprimidos, no llegan a tener la capacidad económica para llegar a acceder al Programa y en su mayoría siguen accediendo a vivienda mediante ocupaciones informales con la esperanza de posteriormente lograr su título de propiedad. Debemos idear mecanismos para que dichos sectores puedan acceder a vivienda formal y probablemente tengan que ser el otorgamiento de mayorees subsidios (Siempre revisando cuentas fiscales).

4.2.- Antes del inicio de la pandemia se estimaba que el 73% de los trabajadores era informales y a la fecha el porcentaje debe haber superado el 80%.  Asimismo, se estimaba que en comercio y servicios la informalidad antes de la pandemia estaba en el orden del 73% y 60% respectivamente. Ello en parte explica que uno de los problemas para lograr la adquisición de vivienda social es la dificultad de los beneficiarios para poder acceder al crédito.

-Ante esta realidad, es pertinente evaluar mecanismos creativos que puedan flexibilizar- facilitar el acceso al crédito de este amplio sector de compatriotas. Por ejemplo: i) Algunos Bancos buscaban que en estos casos el ciudadano efectúe depósitos de un monto fijo y durante varios meses para acreditar su capacidad de ahorro. Ii) Algo que el Estado ha implementado y que a la fecha viene evaluando mejorar, como el otorgamiento de bonos, relacionados a Programas estatales como el denominado “Renta Joven”,  que coadyuven al pago de la cuota inicial para adquirir vivienda.

4.3.- La escasez de suelo urbano apto es otro problema fundamental. Probablemente entre muchas otras medidas aquí sería importante un esfuerzo sostenido y efectivo del Estado para incorporar suelo estatal habilitado para programas de vivienda. Los esfuerzos desarrollados por el Programa Mi Lote y luego por el Programa de Generación de Suelo Urbano no han sido exitosos.

4.4.- Se debe lograr que los Municipios se conviertan en reales promotores en la ejecución de proyectos de vivienda social y no sean una traba. Ello tanto desde el otorgamiento de permisos y licencias como desde no rechazar la ejecución de dichos proyectos en sus respectivos distritos. Aún tenemos municipios que no desean que se desarrollen proyectos de vivienda social en sus jurisdicciones.

4.5.- La labor de COFOPRI ha sido muy exitosa y fundamental para la regularización del acceso a la vivienda y del derecho de propiedad a un amplio sector de la población. Sin embargo, a la fecha cabe plantearse si es necesario seguir con dichas políticas o en todo caso buscar complementarlas con crecimiento ordenado de ciudades y otorgamiento a costos razonables de servicios básicos.

4.6.- El crecimiento ordenado de ciudades y una adecuada planificación urbana es fundamental para ir poco a poco creciendo hacia ciudades sostenibles.

Todos los niveles de gobierno (Municipal, Regional y Nacional), los ciudadanos y los desarrolladores inmobiliarios debemos coadyuvar a ayudar a cerrar la brecha de acceso a vivienda. Hay mucho por hacer y en esta labor ya no queda más tiempo que perder.

Artículo originalmente publicado en el blog Bitácora Inmobiliaria de Enfoque Derecho.

Para acceder, visite este link: https://bit.ly/2WqFVad

[1][1] Ley Nº 29090 : Ley de Regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones. Publicada el 25 de septiembre de 2007.

Modificada por:

Ley Nº  29300. Publicada el 17 de diciembre del 2008.

Ley Nº  29476. Publicada el 18 de diciembre del 2009.

Ley Nº  29566. Publicada el 28 de julio de 2010.

Ley Nº 29898.  Publicada el 11 de julio de 2012.

Ley Nº 30056.  Publicada el 11 de julio de 2013

Ley Nº 30230.  Publicada el 12 de julio de 2014.

Decreto Legislativo Nº 1225. Publicado el 25 de septiembre de 2015.

Ley Nº 30494. Publicada el 2 de agosto del 2016. y

Decreto Legislativo Nº 1287. Publicado el 29 de diciembre de 2016.

Decreto Legislativo 1426.

Decreto Legislativo 1469

[2] CEPLAN. (2016). Economía informal en Perú: situación actual y perspectivas. Recuperado de https://www.ceplan.gob.pe/documentos_/economia-informal-en-peru/

[3] Conformado por las unidades productivas no constituidas en sociedad que no están registradas en la administración tributaria (SUNAT). Para el caso de las unidades productivas del sector primario (Agricultura, Pesca y Minería) no constituidas en sociedad, se considera que todas pertenecen al sector informal.

También excluye a las cuasi sociedades, es decir, empresas no constituidas en sociedad que funciona en todo –o en casi todo– como si fuera una sociedad (ONU et al, 2009). Tomado de INEI (2014).

[4] Son aquellos empleos que no cuentan con los beneficios estipulados por ley como el acceso a la seguridad social pagada por el empleador, vacaciones pagadas, licencia por enfermedad, etc. Son empleos informales los: i) patronos y cuenta propia del sector informal, ii) asalariados sin seguridad social (formal e informal), iii) trabajadores familiares no remunerados (formal e informal) y trabajadores domésticos sin beneficios sociales. Tomado de INEI (2014).