01/09/2023 La propuesta de incluir los contratos de arrendamiento con firmas legalizadas en la Ley que Regula el Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial (Ley N° 30933), en términos generales es buena porque generará un documento de más fácil acceso que los actuales, aunque no ataca el fondo del problema, sostuvo el experto en temas inmobiliarios Franco Soria Palacios.

En diálogo con el Diario Oficial El Peruano, el abogado comentó el Proyecto de Ley N° 5759/2023-CR, presentado por la congresista Jhakeline Ugarte Mamani (Unidad y Diálogo Parlamentario), el cual plantea cambios a los requisitos de procedibilidad y solicitud de desalojo fijados en los artículos 4 y 6 de la citada ley, respectivamente, para facilitar su uso por los ciudadanos que se ven perjudicados por inquilinos morosos.

Así, la propuesta del nuevo artículo 4 señala que el contrato de arrendamiento deberá estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo N° 1177, que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda; en escritura pública o en documento privado con firmas legalizadas por notario o juez de paz cuando corresponda. En este caso, el contrato de arrendamiento puede estar destinado a vivienda, comercio, industria u otros fines, agrega.

Mientras, se plantea también modificar el artículo 6, el cual indica que en la solicitud de desalojo se adjuntarán el original o la copia legalizada del FUA, de la escritura pública del contrato de arrendamiento o del documento privado del contrato de arrendamiento con firmas legalizadas por notario o juez de paz cuando corresponda, el cual deberá cumplir con los requisitos establecidos en los artículos 4 y 5 de la ley.

Opción

Soria explicó que el proyecto genera un tercer supuesto para los contratos de arrendamiento, con firmas legalizadas ante notario. “En términos generales es bueno, es cosmética [la propuesta], pero no ataca el fondo. ¿Por qué? porque genera un documento de más fácil acceso que los otros [dos]”, anota.

“La escritura pública cuesta, según la notaría, desde 300 soles, la más barata, hasta 1,000 o 1,500 soles. Entonces, mucha gente no accede a ese documento porque un contrato de arrendamiento en los sectores informales o de alquiler de una habitación, un cuarto o departamento pequeño no es razonable utilizarlo por los costos altos”, detalló.

Mientras, refirió, el formato del Fondo Mivivienda no es tan conocido y poca gente accede a este documento. “Es el más sencillo porque es un formulario, pero casi nadie lo usa porque tiene poca difusión e implica un trámite. En forma particular, no lo he utilizado y no conozco a nadie que lo haya hecho, pero me informaron que demora y es un poco engorroso”, anotó.

“Por lo tanto, hay dos opciones: ir al Fondo Mivivienda o usar una escritura pública, que es cara, para un contrato de arrendamiento. ¿Qué hace el proyecto de ley?, genera una tercera opción, que es contrato con firma legalizada que cuesta 15 o 20 soles cada una. Desde ese punto es bueno, porque brinda una tercera posibilidad mucho más barata que una escritura pública”, aseveró.

Ahora bien, recalcó, si se ve desde ese lado, es bueno, pero “si ves toda la figura, el proceso de desalojo continúa siendo lento, complicado, engorroso. Si me preguntan ¿cuál es mi opinión sobre el proyecto de ley?, peor es nada, pero el problema mayor que es que sigue la demora del desalojo”.

Proceso

En este aspecto, el socio del estudio Rubio Leguía Normand Asociados manifestó que el propietario, así cuente con una escritura pública o el formulario del Fondo Mivivienda, o si se aprueba la ley de un contrato con firmas legalizadas, en teoría igual tiene que ir al juez, pero a un proceso de ejecución.

“Es decir, ya no se discute que tienen que salir, sino de frente lo ejecutas, y eso es bueno porque te evita todo un proceso judicial que puede demorar tres, cuatro o cinco años, ya que puede ir a primera y segunda instancia, y la Corte Suprema de Justicia. Acá de frente es como si tuvieras una sentencia consentida”, señaló.

Surge otra interrogante: ¿cuánto demora ese proceso en el Perú?, pues “debería demorar un mes, pero puede tardar tranquilamente ocho meses a un año. Ese es el principal problema, la demora del Poder Judicial”, puntualizó el experto.

Costos elevados

El proyecto de ley N° 5759/2023-CR recuerda que los procesos de desalojo ordinarios deberían durar cinco meses, pero en la realidad tardan 46 meses más, sin contar con la etapa de ejecución. Los jueces demoran hasta 30 días en calificar una demanda, excediéndose hasta 15 veces el plazo de 48 horas fijado por las normas procesales, anota.

La Ley N° 30201, que regulaba la cláusula de “allanamiento futuro” desde el 2014, no solucionó el problema del inquilino moroso ni la demora en los juicios; lo cual acarreó que en el 2019 entrara en vigencia la Ley N° 30933, refiere.

Sin embargo, advierte, usar esa ley tiene costos elevados porque exige como requisito el uso de una escritura pública, la cual va desde los 300 soles hasta montos más elevados, según la zona.

La iniciativa sostiene que frente a este panorama el proyecto permite facilitar el acceso y uso de la Ley N° 30933, pues su intención es disminuir los costos de escritura pública.

Para tal fin, se plantea habilitar la figura de firmas legalizadas por notario o juez de paz, cuyo costo no sobrepasa los 50 soles “y de esta forma todos los ciudadanos no encuentren una barrera en el uso de los mecanismos legales previstos para proteger sus derechos y […] se fortalezca el mercado inmobiliario en el arrendamiento”, resalta la iniciativa de la parlamentaria Ugarte.

Fecha

24 de abril del 2019 se publicó la Ley N° 30933 para agilizar el desalojo de los inquilinos morosos.

* Publicado originalmente en el Diario Oficial El Peruano (Escrito por Percy Buendia Quijandría, Periodista)

https://elperuano.pe/noticia/221945-desalojo-expres-cambios-a-requisitos-de-la-ley-n-30933